Hoe stel ik een dossier samen voor het vermoeden van vergunning?

Wie vaststelt dat er geen vergunning gekend is voor een woning of bijgebouw, botst al snel op de volgende vraag: hoe toon ik dan aan dat mijn woning toch als vergund kan worden beschouwd?

De regelgeving voorziet hiervoor het vermoeden van vergunning, maar legt de bewijslast bij de eigenaar. En precies daar loopt het in de praktijk vaak vast.

Eerst dit: wat is het vermoeden van vergunning?

De stedenbouwwetgeving bestaat pas sinds 1962. Voor oudere woningen is het dus perfect mogelijk dat:

• er nooit een vergunning vereist was, of

• de vergunning niet (meer) terug te vinden is.

Om die reden voorziet de regelgeving dat een constructie toch als vergund kan worden beschouwd, op voorwaarde dat kan worden aangetoond dat ze werd opgericht vóór de inwerkingtreding van het gewestplan.

Er wordt daarbij een onderscheid gemaakt:

• Onweerlegbaar vermoeden van vergunningVoor constructies die aantoonbaar dateren van vóór 22 april 1962.

• Weerlegbaar vermoeden van vergunningVoor constructies opgericht na 22 april 1962 en vóór de inwerkingtreding van het gewestplan.Dit vermoeden kan enkel worden weerlegd door een tijdig opgesteld proces-verbaal of niet-anoniem bezwaar.

Welke bewijzen tellen in de praktijk?

1. Historische luchtfoto’s

Dit is vaak het sterkste bewijs, op voorwaarde dat:

• de constructie duidelijk herkenbaar is,

• de luchtfoto gedateerd is,

• en de toestand overeenstemt met de huidige vorm van het gebouw.

Via het Nationaal Geografisch Instituut (NGI) kunnen relatief scherpe historische luchtfoto’s worden bekomen tegen een beperkte kost. In veel dossiers vormt dit de ruggengraat van het bewijs.

2. Kadastrale gegevens

Ook het kadaster bevat waardevolle informatie, zoals:

• schattingsfiches,

• mutatieschetsen,waaruit kan blijken dat een gebouw of uitbreiding al vóór de relevante datum bestond.

Deze documenten zijn vaak gratis of tegen een beperkte kost op te vragen en worden veel gebruikt als aanvullend bewijs.

3. Archiefstukken

Oude plannen, gemeentelijke archieven, oude vergunningendossiers of andere officiële documenten kunnen bijkomend aantonen dat een constructie reeds bestond in het verleden.

4. Verklaringen

Getuigenverklaringen of verklaringen van vorige eigenaars kunnen nuttig zijn, maar:

• ze volstaan bijna nooit op zichzelf,

• ze worden meestal enkel aanvaard ter ondersteuning van ander objectief bewijs.

Wat volstaat níet?

In de praktijk zien we vaak dat dossiers stranden omdat men rekent op bewijzen die juridisch onvoldoende zijn, zoals:

• een niet-gedateerde foto,

• een verklaring zonder objectieve onderbouw,

• aannames op basis van “het stond er altijd al”,

• of documenten die de huidige toestand niet duidelijk aantonen.

Het bewijs moet aantonen dat de constructie in haar huidige vorm reeds bestond vóór de relevante datum.

En wat dan?

Om rechtszekerheid te krijgen, kan een opname als “vergund geacht” in het vergunningenregister worden gevraagd.Dat kan:

• via een aparte aanvraag, of

• in bepaalde gevallen gecombineerd met een omgevingsvergunningsaanvraag, mits het vermoeden niet het enige voorwerp van die aanvraag is.

De beoordeling gebeurt steeds op basis van een dossiermatige afweging van alle aangeleverde stukken.

Waarom dit vaak professioneel advies vergt

Het verzamelen van bewijzen lijkt eenvoudig, maar:

• niet elk bewijs weegt even zwaar,

• de combinatie van stukken is doorslaggevend,

• en een fout opgebouwd dossier leidt vaak tot vertraging of weigering.

PLANOLOOG onderzoekt voor particulieren of hun woning of bijgebouw in aanmerking komt voor het vermoeden van vergunning en helpt bij het juridisch correct opbouwen van het dossier.

Zo vermijd je onzekerheid bij verkoop, verbouwing of controle achteraf.

Twijfel je over jouw situatie?Neem gerust contact op.